Покупка таунхауса в Москве: все, что необходимо знать в 2023 году

Если в Великобритании таунхаусы популярны с позапрошлого века, то для России это сравнительно новый формат жилья. Первые таунхаусы появились в 1990-х годах как раз-таки в Подмосковье. И сразу нашли своих ценителей и покупателей — на рынке не хватало компромисса между городской квартирой со всеми удобствами и загородным домом, коттеджем. Редакция LinDeal выяснила, что спрос на таунхаусы актуален и в 2023-м. Но, прежде чем рассматривать такой объект к покупке, необходимо ознакомиться со всеми его нюансами.

Что такое таунхаус?

Таунхаус (от англ. «townhouse» — городской дом) — строение европейского типа из двух или трех этажей, своеобразный компромисс между коттеджем и квартирой. Здание разделено на несколько секций, блоков, отчего получило второе название — блок-квартиры.

С юридической точки зрения таунхаус — жилой дом в составе блокированной жилой застройки, предназначенный для проживания одной семьи. Имеет одну или несколько стен с соседними квартирами, не выше трех этажей, допускается мансарда. Таунхаус располагается на отдельном земельном участке, обязательно имеет выход на территорию общего пользования.

Таунхаус в Москве — здание на несколько секций, в каждой из которых проживает семья. Средняя площадь московских таунхаусов — 120 кв. метров. На первом этаже чаще всего размещают гостиную и кухню, на втором — спальни, на мансарде — зону отдыха или комнату для гостей. Общее количество комнат может варьироваться от 3 до 6, а на каждом этаже — свой санузел.

Девелоперы чаще всего выбирают для таунхаусов монолитную технологию строительства. Это делает несущую конструкцию надежной, а дом — теплым. Для отделки фасада применяются различные современные тенденции — вентфасады, «мокрые» фасады с декоративной штукатуркой, искусственный камень, клинкерная плитка.

Таунхаус, прежде всего, — загородная Недвижимость. У каждого владельца есть свой собственный небольшой участок. Там можно устроить цветочный сад, площадку для барбекю или беседку для работы на свежем воздухе.

Как правило, один таунхаус рассчитан на 2-4 семьи, в отличие от многоэтажного жилого дома. Поэтому здесь тихо, уютно, но при этом всегда можно пообщаться с соседями. Так как это не высотка, не будет лифтов и мусоропроводов, что уменьшает коммунальные платежи.

Таунхаус, коттедж, пентхаус: чем отличаются?

Стоит отличать таунхаус от других популярных жилых объектов:

• Квартира — жилое помещение с отдельным входом, часть многоэтажного многоквартирного здания. Может состоять из одной более смежных комнат. Имеет собственную кухню, санузел и инженерные коммуникации.
• Коттедж — капитальный загородный дом, предназначенный для постоянного проживания. Находится за чертой города, имеет личный земельный надел, не всегда обладает центральными коммуникациями.
• Пентхаус — элитное жилье на последнем этаже небоскреба или высотки. Имеет отдельный вход, террасу и даже лифт. Внутри может быть зимний сад, бассейн и другие эксклюзивные удобства.

Как определить, что перед вами таунхаус?

1. Дом с несколькими секциями-квартирами, у каждого блока свой вход.
2. У квартиры собственная планировка и она занимает два-три этажа.
3. Каждый владелец имеет небольшой придомовой участок или палисадник.
4. Таунхаусы обычно строятся в ряд или блоками по несколько домов.
5. Удалены от города, но не более чем на 30 км.

Очень часто у таунхаусов есть собственные гаражи и парковочные места.

Какие бывают таунхаусы: дуплексы, квадрохаусы, лейнхаусы

Между собой таунхаусы тоже различаются. Можно выделить три основных типа:

• Дуплекс. Дом для двух хозяев, соседей разделяет одна общая стена.
• Квадрохаус. Дом на четыре семьи. Чтобы обособиться от других жильцов, хозяйственные помещения чаще проектируют у центра, а жилые — к внешним стенам.
• Лейнхаус. Дом из расположенных в одну линию секций. Блоков-квартир не более десяти, притом каждая имеет по два выхода с противоположных сторон.

Плюсы и минусы таунхаусов

Как и все другие недвижимые объекты, таунхаусы имеют свои преимущества и недостатки. Разберем их?

Плюсы таунхаусов:

• Приемлемая цена. Если сравнивать с покупкой загородного дома или квартиры такой же площади в столице.
• Комфортное расположение. В Подмосковье, например, поселки с таунхаусами находятся вблизи основных транспортных артерий — шоссе.
• Индивидуальная планировка. Покупатель сам выбирает количество комнат, наличие террасы, балкона или лестницы.
• Мало соседей. А значит — шума, конфликтов и прочих неудобств.
• Собственное парковочное место. А в некоторых вариантах — теплый гараж.
• Нет проблем с экологией. Как правило, таунхаусы отдалены от городов и промышленных зон на 20-30 км.
• Личный земельный участок до 5 соток. Можно оборудовать на свой вкус — от сада до рабочего места на свежем воздухе.
• Обустроенная территория. Важный параметр, по которому поселки таунхаусов обходят типичные дачные кооперативы.
• Автономное отопление. Вы сами решаете, когда пора утепляться. И можете регулировать температуру по собственным предпочтениям.
• Высокая безопасность. Территория таунхаус-поселка закрытая, с круглосуточной охраной и КПП — сюда сложно проникнуть посторонним.

Минусы таунхаусов:

• Маленький земельный участок. Места хватит только под мангальную зону или небольшой ландшафтный садик.
• Есть соседи. В отличие от загородного дома, полного уединения не будет.
• Ограничения по перепланировке. Значительные изменения придется согласовывать с застройщиком и соседями.
• Большие расходы на коммунальные услуги. Траты будут выше, чем в стандартной городской квартире.

Покупка таунхауса в Москве что необходимо знать

В Москве таунхаусы проигрывают квартирам по бюджету, но выигрывают по площади, об этом говорит статистка с сайта https://msk.etagi.com/realty_out/taunhausy/. Так, стоимость таунхауса площадью 120 кв. м сопоставима со стоимостью стандартной двухкомнатной квартиры 70 кв. м в пределах ТТК.

Опираясь на данные издания РБК и компании «Этажи», можно определиться со средними характеристиками таунхаусов Подмосковья:

• Этажность: 2-2,5 этажа.
• Площадь: 185 кв. м + 2,7 сотки (прилегающий земельный участок).
• Цена в стандарт-классе: от 10 млн рублей.
• Цена в Бизнес-классе: от 55 млн рублей.

В основном, подмосковные таунхаусы относятся к комфорт-классу — многоквартирные малоэтажные дома. Но есть бизнес- и элит-уровни — это Новорижское и Рублево-Успенское направление.

Каково соотношение московских таунхаусов по классам?

• Комфорт — 52 %.
• Стандарт — 16 %.
• Бизнес — 15 %.
• Премиум — 12 %.
• Де-люкс — 5 %.

Если рассматривать по направлениям, можно отследить, где больше всего продается таунхаусов:

• Новорижское — 28 %.
• Калужское — 9 %.
• Дмитровское — 9 %.
• Каширское — 8 %.
• Киевское — 8 %.
• Ленинградское — 7 %.
• Ильинское — 7 %.

Средняя площадь таунхаусов в Москве и Подмосковье следующая:

• комфорт-класс: 90-130 кв. метров;
• бизнес-класс: 180-250 кв. метров;
• элит-класс — 250-1000 кв. метров.

Рассмотрим теперь направления по средней стоимости таунхаусов (в российских рублях):

• Новорижское — 24,4 млн.
• Ильинское — 19,8 млн.
• Ленинградское — 15,2 млн.
• Дмитровское — 14,8 млн.
• Киевское — 9,3 млн.
• Калужское — 8,2 млн.
• Каширское — 7,2 млн.

Факт! Всего в Подмосковье более 70 поселков с таунхаусами, 1900 домов в первичной продаже.

Насколько таунхаусы популярны у покупателей недвижимости?

Самый значительный рост спроса на таунхаусы пришелся на период пандемии. Это связано с общим увеличением спроса на загородную недвижимость. Сегодня же самыми востребованными будут таунхаусы в районе Новой Москвы, так как регистрация связана с возможностью получения московской прописки. Усиливается тенденция, что квартира в таунхаусе становится не вторым загородным, а единственным жильем.

«Потенциальные покупатели таунхаусов — относительно состоятельные клиенты, поскольку такие лоты предполагают большую площадь и наличие собственного участка. При прочих равных таунхаусы дороже трехкомнатной квартиры в обычной многоэтажке. Однако по сравнению с собственным домом этот вариант дешевле.

Средний класс в России не стал массовым, как в Европе или США, где именно эта категория — основные покупатели таунхаусов. В России таких клиентов немного, и в результате большинство может себе позволить только квартиру в новостройке, а обеспеченные покупатели предпочитают, скорее, индивидуальное домовладение. В итоге таунхаусы остаются штучным продуктом на московском рынке» (Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» для РБК).

7 главных вещей при выборе таунхауса

При выборе таунхауса своей мечты стоит обратить внимание на семь главных критериев:

1. Местоположение. Насколько таунхаус удален от столицы? Есть ли удобные транспортные развязки и остановки общественного транспорта? Насколько быстро можно добраться до ближайшей станции метро?
2. Инфраструктура. Находятся ли в шаговой доступности магазины, аптеки, больницы, школы и детские сады?
3. Качество строительства. Насколько тепло здесь будет в холодное время года? Насколько надежна кровля?
4. Удобство площади и планировки. Для пары с одним-двумя детьми идеальная площадь таунхауса — от 150 кв. метров. Так у всех членов семьи будет личное пространство.
5. Размер придомового участка. Важный момент, если вы хотите установить беседку или проводить пикники на свежем воздухе.
6. Безопасность. Убедитесь, что таунхаус находится на автономной закрытой территории. Должно быть видеонаблюдение, круглосуточная охрана и контрольно-пропускной режим.
7. Комфорт. Уютно ли лично вам здесь? Насколько удобно вы припарковались? Даже мелкие неудобства могут вылиться в большие проблемы в дальнейшем.

На что обратить внимание при покупке таунхауса?

Обязательно проверьте у застройщика документы на землю. В России блокированные дома разрешено возводить только на «землях населенных пунктов». У участка также должно быть разрешение: «малоэтажное строительство», «жилищное строительство», «блокированные жилые дома».

Самый безопасный вариант — рассматривать таунхаус, возведенный на земле:

• Под МЖС (малоэтажное жилищное строительство). Разрешается строительство жилых домов не выше трех этажей.
• Под ИЖС (индивидуальное жилое строительство). Статус для коттеджей, загородных домов и таунхаусов. Размер придомового участка ограничен, каждая секция таунхауса проходит по документам как индивидуальный жилой дом.

Справка!«Надо убедиться, что у застройщика есть все разрешения и лицензии на строительство и эксплуатацию таунхаусов, а также что он не имеет задолженностей по налогам и коммунальным платежам».

Следующим шагом проверяют качество строительства. Из каких материалов будут возводить ваш таунхаус? Какие современные строительные технологии будут применены? Стоит критически оценить качество отделки, вентиляции, отопления и изоляции. Все инженерные системы и счетчики должны исправно работать. Если объект находится еще на стадии строительства, изучите готовые проекты вашего девелопера и отзывы жильцов.

Если вы собираетесь жить в таунхаусе, а не изредка приезжать на выходные, требуется развитая социальная и бытовая инфраструктура. Что для вас важно — детский сад, магазин, поликлиника, спортивный центр, салон красоты, школа? Обратите внимание и на такие моменты, как экологическая обстановка, безопасность района и транспортная доступность.

Непосредственно перед покупкой тщательно изучите договор купли-продажи. Не подписывайте документ, пока не узнаете все свои права и обязанности как жильца и собственника. Кто отвечает за обслуживание вашей секции? С какой периодичностью будет проводиться ремонт и обновление коммуникаций? Какие платежи и налоги вы обязаны уплачивать? Кем решаются вопросы по благоустройству?

«С юридической точки зрения более надежный таунхаус — тот, который возводится на землях, предназначенных для малоэтажного жилищного строительства, и представляет собой дом не более трех этажей, где у каждого владельца есть собственный вход» (директор департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet Роман Родионцев для РБК).

Можно ли оформить ипотеку на таунхаус?

В России ипотека на таунхаус оформляется по той же схеме, что и на квартиру:

1. Подайте заявление в банк.
2. Выберите недвижимый объект.
3. Получите одобрение банка.
4. Оформите сделку.

Есть возможность приобрести таунхаус по программам готового жилья либо по ипотеке для новостроек. В стандартный пакет документов при этом войдет:

• Документ от продавца с подтверждением, что он собственник недвижимости (покупка готового дома), или договор долевого участия (покупка строящегося объекта).
• Выписка из домовой книги.
• Согласие супруги или супруга продавца на продажу объекта, заверенное у нотариуса.
• Выписка из ЕГРН.
• Отчет с оценкой независимого эксперта с подтверждением рыночной стоимости и соответствия объекта требованиям банка.

Также приобрести таунхаус в ипотеку можно с использованием материнского капитала. Минимальная ставка для ипотечного кредитования составляет 1,2-2,6 % (на срок до 7 лет).

Юридические нюансы при регистрации прав на таунхаус

Оформление таунхауса в собственность практически не отличается от покупки и регистрации квартиры. Разница в том, что вы покупаете не только секцию, блок в таунхаусе, но и участок земли, на котором возведено здание. Поэтому у вас будет два свидетельства о праве собственности — на блок-квартиру и на земельный участок.

Можно ли прописаться в таунхаусе? Да, как и в обычной квартире многоэтажного дома. Но для этого застройщик должен соблюсти санитарные нормы — не менее 6 кв. метра на одного члена семьи, оформлен поэтажный план БТИ, есть почтовый адрес.

Команда LinDeal еще раз отметит, что таунхаус — удобный компромисс между городской квартирой и загородным домом. Но удаленность от города может быть как плюсом для фрилансера, так и минусом для офисного работника. Очень удобно, что в таунхаусе у вас будет немного соседей — в основном, это спокойные семьи с детьми. Территория поселка закрыта и хорошо охраняется. Однако по инфраструктуре, наличию магазинов, поликлиник, учебных заведений и развлекательных центров может уступать городской, особенно, если вы привыкли к мегаполису.