Что нужно знать перед покупкой недвижимости в Дубае: полный гайд для 2023 года
Плюсы и минусы приобретения недвижимости в Дубае. Кто может купить дом в ОАЭ, какие районы самые востребованные, где искать жилье. Пошаговая инструкция покупки жилья в Дубае
Спрос на Недвижимость в Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ) стабильно растет. На рынке безусловно лидирует Дубай — в городе регистрируется в четыре раза больше сделок купли-продажи, чем в столице Абу-Даби. Самыми популярными районами мегаполиса являются Дубай Марина, Бизнес Бэй, Даунтаун. Самые дорогие дома — на искусственном острове Пальма Джумейра. С чем связан высокий спрос на дубайское жилье, где и как можно купить дом и квартиру, мы подробно рассказали далее.
Ситуация на рынке недвижимости в Дубае в 2022-2023
Рекордное количество продаж квартир в Дубае уже было отмечено в 2021 году. В 2022 спрос продолжил рост: число сделок возросло на 20 %, а объем продаж увеличился в 1,7 раза.
Параллельно росту спроса и восстановлению экономики после пандемии коронавируса увеличились жилья в Дубае. По сравнению с 2012 годом стоимость жилой недвижимости возросла в 1,5 раза. И это значение — далеко не предел.
Причин дальнейшего роста цен на дубайскую недвижимость немало:
- Спрос превышает предложение. Во время пандемии объемы строительства уменьшились. В 2021-2022 они еще составляли 50 % от допандемийных показателей.
- Выдача резидентских виз покупателям жилья в ОАЭ. Программа начала работать в 2021 и сразу привлекла к себе внимание иностранцев.
- Доступные цены на недвижимость для населения страны. Так, чтобы приобрести жилье площадью 90 кв. метров, понадобится три годовых дохода семьи.
Самая популярная недвижимость в Дубае — квартиры в высотных домах. Соотношение новостроек и вторичного жилья примерно равное, 50 на 50.
Почему жилье в Дубае сегодня так популярно?
Рассмотрим десять главных причин, почему недвижимость арабского города Дубай пользуется мировой популярностью:
- Сравнительно недорогое жилье при высоком качестве жизни. Особенно, если сравнивать с такими столицами, как Лондон, Нью-Йорк или Гонконг. Современный Дубай не уступает им с точки зрения комфорта, архитектуры, инфраструктуры, досуга.
- Высокая ликвидность недвижимости. Так как спрос на дома и квартиры в Дубае стабильно высокий, продать свою собственность можно выгодно в любой момент.
- Действительно комфортное жилье. Многоквартирные дома и виллы проектируются для людей, недвижимость многофункциональна.
- Лояльный режим налогообложения. Ни физические лица, ни их собственность не облагаются налогами.
- Полное соблюдение законодательства застройщиками. Высотность, правовая база и архитектурные регламенты в полном порядке. Рынок контролируется несколькими основными ведущими девелоперами — Damac, Emaar, Nakheel, Sobha.
- Возможность приобретения недвижимости в ипотеку и рассрочку. Могут быть очень выгодные условия — первоначальный взнос от 10 %, беспроцентная рассрочка на период, когда жилье находится на этапе строительства.
- Стабильная экономическая ситуация с 1997 года. Курс дирхама по отношению к американскому доллару практически не колеблется.
- Гарантированная безопасность. В Дубае низкий уровень преступности, хорошо работает полиция, системы видеонаблюдения.
- Уникальная Архитектура. Согласно законодательству, в городе невозможно построить два одинаковых здания. Дополнительный интерес для покупателей представляет недвижимость на искусственных островах Пальма Джумейра, Джебель Али, Дейра с шаговой доступностью к лучшим пляжам.
- Возможность оформления золотой резидентской визы. Открывается при приобретении жилья стоимостью от 204 000 долларов.
Плюсы и минусы покупки недвижимости в Дубае
Стоит ли покупать дом, квартиру в Дубае сегодня? Сравним все преимущества и недостатки такого решения.
Плюсы: |
Минусы: |
Цена на недвижимость в Дубае выросла в 1,5 раза за последние десять лет и продолжает расти |
Жесткий визовый режим, возможность получения резидентской визы только при покупке элитной недвижимости |
В ОАЭ нет ежегодного налога на недвижимость, налога на дарение и прирост капитала при продаже жилья |
Мусульманское государство со своими традициями и правилами пользования общественными местами |
Дубайскую квартиру выгодно сдавать в аренду — 5-8 % годовых без необходимости уплаты подоходного налога |
Возможные трудности при получении ипотечного кредита нерезидентом, большой первоначальный взнос |
При покупке недвижимости на сумму от $544 500 можно оформить золотую резидентскую визу на 10 лет |
Сравнительно высокие расходы на содержание купленной недвижимости |
Постоянное лето, лучшие пляжи, развитая туристическая инфраструктура |
|
Легкая транспортная доступность, аэропорт в черте города |
|
Высокое качество жизни, роскошная развлекательная инфраструктура, качественные дороги |
|
Выгодное географическое положение, высокая международная деловая активность |
|
Одно из наиболее защищенных государств мира с прозрачной законодательной базой |
Кто может купить недвижимость в Дубае: условия для иностранцев
В 2023 году купить жилье в ОАЭ могут и местные жители, и иностранцы. Однако для для зарубежных покупателей действует ряд ограничений по форме собственности — в зависимости от расположения недвижимого объекта есть два варианта.
На правах аренды. Первый вариант владения недвижимостью в Дубае для иностранцев. Права собственности распространяются только на здание, а не на землю под ним.
Есть три варианта:
- мустаха (на 50 лет) с возможностью перепланировки;
- узуфрукт (на 99 лет) с запретом перепланировки;
- лизхолд (на 99 лет) практически с тем же набором прав, что и для полного владения.
Полное владение. Право собственности распространяется не только на само здание, но и на землю под ним. Это бессрочное владение, при оформлении которого иностранный покупатель правомочен оформить резидентскую визу в ОАЭ.
Купить недвижимость в полное владение иностранец может только в отдельных районах. В Дубае это 50 специальных фрихолд-зон:
Апартаменты: |
Апартаменты и виллы: |
Виллы: |
Arjan |
Dubai Marina |
Arabian Ranches |
Barsha Heights |
Al Barari |
Emirates Hills |
Bluewaters Island |
Al Furjan |
Jumeirah Islands |
Business Bay |
Al Warsan |
Jumeirah Park |
Culture Village |
DAMAC Hills |
Reem |
Discovery Gardens |
Dubai Festival City |
Meadows |
Downtown Dubai |
Dubai Hills Estate |
The Villa |
Dubai Creek Harbour |
Dubai Silicon Oasis |
Tilal Al Ghaf |
Dubai International Financial Centre (DIFC) |
Dubai South |
|
Dubai Investment Park (DIP) |
Dubai Sports City |
|
Dubai Production City |
Dubai Waterfront |
|
Dubai Residence Complex |
International City |
|
Dubai Science Park |
Jumeirah |
|
Dubai Studio City |
Jumeirah Golf Estates |
|
Jumeirah Beach Residence (JBR) |
Jumeirah Village Circle |
|
Jumeirah Heights |
Jumeirah Village Triangle |
|
Jumeirah Lake Towers (JLT) |
Meydan City |
|
Liwan |
MBR City |
|
Mirdif Hills |
Motor City |
|
Old Town Dubai |
Mudon |
|
Park Gate Residences |
Palm Jumeirah |
|
Remraam |
Town Square |
|
The Greens |
||
The Views |
Справка! Покупать недвижимость в полное владение в любом районе ОАЭ могут граждане стран: Саудовская Аравия, Катар, Оман, Бахрейн, Кувейт.
У кого можно приобрести недвижимость в Дубае: новостройки, застройщики, вторичный рынок
Чаще всего в Дубае приобретают:
- квартиры;
- апартаменты;
- виллы и таунхаусы.
Справка! Гостиничные апартаменты и квартиры в Дубае покупают в 5 раз чаще, чем дома.
Стоимость жилья зависит от того, где и у кого вы приобретаете недвижимость:
- Недвижимость от застройщика (off-plan). Приобретение объекта как на начальной стадии строительства, так и на этапе проекта.
- Рынок новостроек. Квартира в доме, который уже сдан в эксплуатацию. Продавцом будет юридическое лицо — застройщик, государственный орган. Стоимость жилья фиксированная, без возможности торга.
- Вторичный рынок. Недвижимость, которую продают собственники — физические лица. Это самый выгодный вариант — есть возможность торга и получения скидки.
Где чаще всего покупают жилье в Дубае?
В зависимости от типа недвижимости, можно выделить несколько районов города, лидирующих по купле-продаже жилья.
Квартиры
Топ-5 районов (30 % сделок) по продаже квартир в Дубае:
- Бизнес Бэй.
- Дубай Марина.
- Даунтаун Дубай.
- Дубай Джумейра.
- Дубай Крик Харбор.
Средняя площадь приобретаемых квартир — 142 кв. метра. Самые просторные квартиры (190 кв. метров) покупались на острове Пальма Джумейра, а самые компактные (73 кв. метра) — в Дубай Марина.
Виллы
Топ-7 районов (40 % сделок) по продаже вилл в Дубае:
- Спорт Сити.
- Над Аль-Шеба 3.
- Вади Аль-Сафа.
- Джабаль Али Ферст.
- Дубай Инвестмент Парк 1.
- Таун Сквер.
- Аль Барша.
Средняя площадь приобретаемых вилл — 197 кв. метров. Так как новых домов строится мало, для покупки вилл первым делом рассматривают вторичный рынок.
Сколько стоит недвижимость в Дубае в 2023 году?
Земельный департамент Дубая уточняет, что средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости — $3175. Однако на цену 1 м2 во многом влияет район:
- Бизнес Бэй — 4 905 долларов.
- Дубай Крик Харбор — 5 145 долларов.
- Дубай Марина — 6 636 долларов.
- Пальма Джумейра — 6 857 долларов.
- Даунтаун Дубай — 6 865 долларов.
Самые дорогие квартиры продаются на Пальма Джумейра — до $1,3 млн долларов за 187 кв. метров. Самые дорогие дома находятся там же — средняя стоимость виллы выйдет в $4,5 млн. При этом стоимость дома в Над Аль-Шебе 3 выйдет в пределах $730 000.
Как купить недвижимость в Дубае: пошаговая инструкция
Процедура приобретения жилой недвижимости в Дубае занимает 1-1,5 месяца. Она разделяется на несколько важных этапов, которые нужно рассмотреть подробнее.
Шаг 1. Выбор недвижимого объекта (7 дней)
Поиск недвижимости в Дубае удобнее вести дистанционно по ссылке: https://dubai.etagi.com/realty/. Осмотреть понравившийся объект можно онлайн или приехав в Эмираты лично.
Справка! С мая 2020 года покупка квартиры в Дубае возможна в онлайн-формате, без необходимости визита в ОАЭ.
Шаг 2. Сбор необходимых документов (5 дней)
В стандартный пакет входит:
- оригинал загранпаспорта;
- виза;
- документ, подтверждающий адрес проживания в Дубае;
- сертификат NOC для жилья на вторичном рынке (оформляется в офисе у застройщика и подтверждает отсутствие финансовых претензий последнего к продавцу);
- меморандум о взаимопонимании (контракт F), который фиксирует условия будущей сделки и факт передачи покупателем задатка;
- доверенность, если сделку заключает представитель покупателя.
Справка! При покупке строящегося жилья Контракт F и NOS не требуются. Вместо них заключается первичный договор о продаже — Initial Contract of Sale.
Шаг 3. Заключение договора купли-продажи — Меморандума о взаимопонимании (15 дней)
Документ заключается на арабском и английском языках и не требует обязательного нотариального заверения. Он содержит стандартные пункты:
- Площадь и точный адрес объекта сделки.
- Полная стоимость, сроки и условия внесения оплаты.
- Ответственный за уплату государственных сборов.
- Для строящегося жилья — дата сдачи, ответственность застройщика за срыв сроков.
После того, как договор будет подписан, покупатель вносит аванс, 10 % от суммы. Расчеты полностью безопасны, так как осуществляются через защищенные эскроу-счета.
Справка! Все сделки с недвижимостью совершаются в присутствии посредников.
Шаг 4. Получение сертификата NOC об отсутствии возражений (7 дней)
Если недвижимый объект приобретается в ипотеку, обязательно нужно получить в банке сертификат об отсутствии возражений. Помимо этого, необходимо иметь на руках платежную ведомость от застройщика и официальный сертификат о передаче недвижимости.
Шаг 5. Регистрация прав собственности (15-20 дней)
После того, как покупатель внесет оставшиеся 90 % суммы по договору на эскроу-счет, сделка регистрируется в Земельном департаменте Дубая. Продавец получает деньги только после регистрации перехода права собственности на объект.
Заявку на проведение процедуры проще всего подать онлайн, воспользовавшись мобильным приложением REPA — Управления по регулированию рынка недвижимости. Земельный департамент выдает покупателю Титул собственника (Title Deed) в подтверждение факта регистрации собственности.
Можно ли купить дубайскую недвижимость в ипотеку или рассрочку?
Почти 50 % жилой недвижимости в Дубае куплено в ипотеку. Ипотечные кредиты предоставляются и местным жителям, и иностранцам. Условия по ним следующие:
- Возраст заемщика. В пределах 21-65 лет на момент погашения займа.
- Размер займа. Резиденты могут оплатить заемными средствами до 80 % стоимости недвижимости, нерезиденты — до 50 %.
- Процентная ставка. Для резидентов —3,5-4,5 % годовых, для нерезидентов — 4,5-5,5 %.
- Срок погашения. 1-25 лет.
- Доход заемщика. На погашение ипотечного кредита должно уходить не более 50 % доходов заемщика. На каждого члена семьи должно оставаться не менее $950.
Помимо ипотеки, есть выгодный вариант беспроцентной рассрочки. Ее предоставляют застройщики на 1-7 лет при условии покупки жилья на стадии строительства. Первоначальный взнос составляет 5-40 % от полной стоимости.
Как покупателю недвижимости получить золотую резидентскую визу в ОАЭ?
При покупке недвижимости на сумму от 204 000 долларов во фрихолд-районе иностранный покупатель может оформить резидентскую визу для себя и своей семьи. Она вмещает в себя целый список преимуществ, включая открытие банковского счета для международных операций, оптимизацию налогов, доступ к государственной медицине и образованию для детей.
В зависимости от стоимости купленной недвижимости, различаются условия по золотой резидентской визе:
Стоимость жилья: |
$204 000 и более |
$544 500 и более |
Категория недвижимости: |
Квартира, вилла, таунхаус, обслуживаемые апартаменты, гостиничные номера |
|
Срок визы: |
2 года |
10 лет |
Кто получает визу: |
Покупатель, супруг/супруга, Дети до 18 лет |
Покупатель, супруг/супруга, сыновья до 25 лет, незамужние дочери любого возраста |
Чтобы получить резидентскую визу, сперва нужно купить жилую недвижимость, а затем собрать необходимые документы, подать заявление, пройти медицинское обследование.
Процедура в общей сложности занимает 2-3 месяца. Она завершается проверкой на благонадежность Due Diligence, по итогам которой в загранпаспорт вклеивается резидентская виза, а кандидат получает электронное удостоверение жителя ОАЭ.
Необходимые расходы: покупка и содержание недвижимости в Дубае
При приобретении недвижимости в Дубае обязательно уплачиваются следующие сборы:
Наименование: |
Расходы: |
Налог на переход права собственности |
4 % от суммы сделки, разделяется пополам между продавцом и покупателем |
Административный сбор на уплату налога: |
$147 |
Регистрационный сбор |
При сумме сделки до 137 000 долларов — $545, при сумме сделки от 137 000 долларов — $1090 |
Административный сбор за оформление свидетельства о регистрации права собственности |
$68 |
После того, как недвижимость станет вашей, последуют обязательные расходы на ее содержание:
Наименование: |
Расходы: |
Содержание и обслуживание дома (ремонт, уборка, лифт, охрана) |
$2100-8400 в год |
Электричество, вода, Газ, отопление, вывоз мусора |
$1180-3240 в год |
Телефон, Интернет, телевидение |
$80-120 в месяц |
Итого |
$3300-11700 в год |
Справка! В Объединенных Арабских Эмиратах нет ежегодных налогов или государственных сборов на недвижимость.
Как можно использовать купленную недвижимость в Дубае
Самое популярное использование купленной в Дубае недвижимости — сдача в аренду. Это обеспечивает доходность в пределах 5-8 % годовых. Основной класс арендаторов — туристы, высококвалифицированные специалисты и бизнесмены. Так как до 90 % населения ОАЭ составляют иностранцы, жилье гарантированно не будет простаивать.
Справка! В Объединенных Арабских Эмиратах нет подоходного налога на доход от сдачи недвижимости в аренду.
Главные ошибки при покупке жилья в Дубае
Чтобы процедура купли-продажи прошла быстро и без проблем, нужно быть в курсе популярных ошибок зарубежных покупателей:
- Не знают законодательство ОАЭ. Законы, касающиеся недвижимости, довольно строгие, отличаются от других стран. Поэтому важно обратиться к помощи юриста, независимого эксперта.
- Не разобрались с целью покупки. Жилье для личного проживания выбирается по иным критериям, чем недвижимость, приобретаемая для получения дохода от сдачи в аренду.
- Не проверяют объект лично перед приобретением. При визите в квартиру можно заменить необходимость косметического ремонта, замены коммуникаций, что заметно влияет на конечную стоимость.
- Не знают, что такое Title Deed. Это акт на право собственности, где можно найти всю информацию о недвижимом объекте: данные собственника, адрес, площадь. Обязательно нужно проверить, что продавец — истинный собственник жилья. Проще всего это сделать на сайте или в приложении Dubai Land Department.
- Не изучают документы перед их подписанием. Особенно важно проверить бумаги, необходимые для внесения денежных средств. В Эмиратах подпись обладает большой силой. Если вы подписали документ, то автоматически несете материальную ответственность и соглашаетесь с возложенными обязательствами.
Дубай — самый популярный эмират для приобретения недвижимости в ОАЭ. Иностранцы могут купить недвижимый объект в полное владение только в одной из 52 специальных фрихолд-зон. Самый популярный тип недвижимости — квартиры. Они выгодны и ликвидны, хорошо сдаются в аренду. Чаще всего квартиры покупают в районах Бизнес Бэй, Даунтаун Дубай, Дубай Марина, Дубай Джумейра и Дубай Крик Харбор по средней стоимости $3175 за квадратный метр. Нужно учесть, что содержание жилой недвижимости в Дубае обойдется покупателю в сумму от 3300 долларов в год.
Теги:
Комментарии (0)
Комментариев еще нет. Будьте первыми, напишите комментарий.
Написать комментарий
Поделитесь с нами своим мнением об этой статье, напишите ваш комментарий, отзыв, рекомендации или вопросы. Нам очень важно, что вы думаете касательно данного материала!
Читаете еще на linDEAL.
Все важное о том, как, где и по какой цене купить недвижимость в ОАЭ, Дубае и Абу-Даби. Тенденции рынка жилья Объединенных Арабских Эмиратов в 2022 году
Пятнадцать лучших отелей Дубая на 2023 год: актуальные условия, исключительные преимущества, местоположение, набор услуг, количество звезд, возможности сервиса и интересные факты
Особенности и нюансы жизни в ОАЭ и Дубае. Покупка недвижимости: кому позволено, какие права это дает. Пошаговая инструкция по приобретению жилья, актуальные цены на 2023 год
Двадцать лучших элитных жилых комплексов в Дубае: цены, застройщики, сроки сдачи, площадь жилья, расположение, инфраструктура, преимущества и другая важная информация для резидентов и инвесторов
Топ лучших агентств недвижимости в Дубае, Шардже, Абу-Даби, Рас-эль-Хайме, Аджмане и других городах, регионах ОАЭ. Контактная информация, официальные сайты, полный список риэлторских компаний страны
Новости на linDEAL.
Какой сегодня праздник?
Статьи и Тренды на linDEAL.
Подборки лучших книг
Мы подготовили подборку полезных книг, посвященных инвестициям в недвижимость, ипотеке, секретам покупки и продажи жилья. Читайте, получайте новые знания и применяйте их на практике!
Подборка книг об удивительной и самобытной культуре и жизни в ОАЭ: узнайте как появились Объединенные Арабские Эмираты и за несколько десятилетий сумели стать безусловным лидером всего ближневосточного мира